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Information Immobilière Comprendre pour bien gérer son patrimoine

La répartition des charges

Syndicarre

Régulièrement le syndic de copropriété est sollicité pour la fourniture de la ventilation des charges de copropriété entre le propriétaire et le locataire.

Au risque de déplaire, cette charge ne lui incombe pas et s'il le fait, c'est avec bienveillance. Pourquoi donc ?

La justification des charges d’un appartement en copropriété loué intervient à deux niveaux :

1) A l’encontre du copropriétaire :

Le syndic a l’obligation de mettre à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit donc permettre la consultation des documents par les copropriétaires au moins un jour ouvré. Les pièces justificatives de charges sont notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.
Il appartient à l’assemblée générale de définir les modalités de cette mise à disposition mais il n’entre pas dans les obligations du syndic de les porter à la connaissance des copropriétaires qui en feraient la demande (Cour d’appel de Paris, 10 mai 2000).
Si le syndic refuse de laisser consulter les justificatifs de charges dans les conditions prévues par la loi, il convient de le mettre en demeure d’y procéder par lettre recommandée avec accusé de réception. Le conseil syndical qui a pour rôle notamment de contrôler la gestion du syndic peut intervenir auprès du mandataire (article 26 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967). A défaut de solution amiable à ce litige, une procédure en injonction de faire pourra être engagée auprès du tribunal d’instance.

2) A l’encontre du locataire :

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit la location de locaux non meublés à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi que les locaux loués accessoirement au local principal.
L’article 23 de ce texte précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Il s’agit donc d’une estimation et non d’une évaluation forfaitaire.
Le propriétaire bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives.
Si les provisions versées sont insuffisantes par rapport aux dépenses engagées par le propriétaire pour le paiement des charges récupérables, celui-ci peut réclamer au locataire un complément.
A l’inverse dans l’hypothèse d’un trop perçu, le locataire a la faculté d’en solliciter le remboursement.
Le décret du 26 août 1987 liste les charges récupérables sur le locataire. Une récupération de charge non prévue par ce texte n’est juridiquement pas admise.

La loi fait peser l’obligation de justifier des charges locatives sur le bailleur exclusivement.

En revanche, il n’existe aucune disposition législative ou réglementaire imposant au syndic de la copropriété dans lequel est situé le logement donné en location de transmettre au copropriétaire-bailleur le décompte des charges récupérables sur son locataire. C'est à lui, ou à son agence de gestion, qu'incombe la répartition.

Le copropriétaire-bailleur pourra, néanmoins, adresser une demande en ce sens au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, le refus du syndic ne pourra faire l’objet d’aucun recours.

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